商业地产主力店与次主力店 谁唱主角?
发布时间: 2019-07-27

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3月23日,新西南广场潮鞋吧开业,当天,南亚风情·第壹城全面试营业,试营业当天,开业商家主要集中南亚第壹MALL 以及中央商业广场的4楼餐饮及1 楼各主力店。这两条开业消息,吸引了诸多市民的关注。两个商业项目有一个共同点就是项目中都设有主力店。
       近些年,很多商业地产在培育期都热衷于引进主力店,它对丰富业态、汇集人流、提升租金等至关重要,这也是沃尔玛、家乐福或大型百货商场纷纷成为商业地产招商重头戏的原因所在。从长远来看,昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰认为,“在成熟期,主力店因租金低、面积大、租期长而被诟病。为此,来福士、大悦城等摒弃主力店,选择相对主力店而言面积小、租期短、租金高的次主力店。”
       昆明的商业地产物业,如何在主力店、次主力店之间权衡比重,主力店、次主力店又将谁唱主角?

       新兴商圈需要主力店
       目前国内购物中心的主力店和次主力店还没有一个明确的标准,在梅永丰看来,“主力店如百货、超市等综合性较强,而次主力店则类别、主题性较强,如以时尚服饰为主的快销ZARA、以数码IT为主的宏图三胞、以电影及其衍生产品销售的影院等。”
       智阁商业地产运营机构总经理谢杰认为,一个大型商业项目引入主力业态,从长远来看,会牺牲掉商家一部分利益,但对于片区人气的聚集和形成有积极因素。业内人士陈林称在微博上称,传统主力零售(百货、超市、家电等)贵在有充足的现金流,但是面对成本的提高,高额的投资换来的却是微利也是不争的事实。
       至于不同项目是选择主力店还是次主力店,根据地段、规划、定位、物业结构等不同,根据主力店与次主力店的优劣势做一些调整和选择。从城市分商圈来看,网友“mike_易城中国”认为,在一二线城市核心商圈,去主力店成为主流,在二三线城市或新城区,主力店大有作为。网友“我的商业地产”说,从彼此的结合度来讲,随着商圈的等级的变化而变化,有的结合,有的彼此独立。原则上在核心商圈,有的购物中心没有主力店(含百货),只有次主力店或主题店,但在新兴商圈,购物中心需要主力店(含百货)。
       在美国,购物中心是一定要有主力店的。原因是很多购物中心都在郊区,而且他们有很大的土地,所以形成了这种需求。

      “去主力店”趋势渐显
       作为新兴型三线城市,目前昆明购物中心如柏联广场和新西南引进百盛百货、顺城引进王府井百货,基本达到了吸引人流、稳定商场经营的作用。据了解,目前主力店单店营业额最高的是柏联百盛。
       这些项目中,梅永丰操盘的新西南广场、百大新天地在主力店与次主力店的选择上,梅永丰称,主力店、次主力店的布局要因地块、项目特点而定,如新西南作为昆明第一个购物中心,需要引进百货主力店提升人气、丰富品牌;百大新天地地段绝佳、面积小,以次主力店+专卖店的组合模式;百大新都会在呈贡新城,生活便利为主,所以选择超市作为主力店+次主力店+专卖店的模式;地州项目光大广场由于其城市常住人口达不到百货公司开店要求,因此如光大广场选择沃尔玛超市作为主力店,辅以珠宝、运动、家电、儿童、影院等次主力店。
       目前,在昆明市主城区内,一些购物中心在招商过程中,业态组合还是主力店与次主力店选择较为常见些,未来是否会发生一些变化呢?梅永丰认为,随着次主力店越来越多,开店速度越来越快,主力店的功能将削弱,尤其是百货店。如家电、儿童等品类形成次主力店从百货店中分离出来。
此外,购物中心将更多与次主力店合作,甚至出现“去主力店”趋势。如北京朝阳大悦城就与吉之岛解除合作,选择时尚的次主力店和专卖店。
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